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澳洲後院變金庫 姻親房熱潮藏三大風險

Admin 六月 6, 2026 0
圖/本報資料庫

商傳媒|簡明心/綜合外電報導

澳洲房價和房貸利率都很高,讓越來越多屋主開始打自家後院的主意。以前大家蓋在後院的小房子叫做「姻親房」,多半是給爸媽或長大的小孩住。現在它變成新的賺錢工具:可以全家一起住、租給別人長住、做 Airbnb 短租,還能讓房子更值錢。不過專家也提醒,後院蓋房雖然能收租金,但還是要面對政府申請、停車位、鄰居抗議跟房價波動的風險。

這種房子在澳洲叫做 secondary dwelling 或 granny flat,就是蓋在你家土地上的小套房,裡面有房間、廁所、廚房,可以獨立生活。以前它只是拿來給長輩、成年子女或親戚暫住。現在因為租房子很難租、家裡人口結構改變、房貸壓力大,它又變成房市熱門話題。

根據澳洲房地產媒體 Domain 報導,Smart Choice Granny Flats 總監 Michael Willoughby 說,不管景氣好壞,這種後院小屋都很吸引人。因為屋主不用花大錢換大房子,也不用搬家付印花稅,只要用自家土地就能多一間房,要自住或出租都行。對很多家庭來說,後院不再是空地,而是可以拿來賺錢的資產。

從投資來看,後院小屋吸引人的地方是「蓋的錢」跟「收的租金」差很多。BMT Tax Depreciation 估算,如果花 10 萬到 20 萬澳幣蓋一間 granny flat,每週租金可以收到 400 到 500 澳幣。有些案例的租金報酬率,甚至比一般拿來出租的房子還高。InvestorKit 的研究也發現,加蓋後院小屋,可以讓整間房的租金報酬率多 1.4 到 1.65 個百分點。對雪梨、墨爾本、布里斯本這種租金報酬率本來就很低的大城市來說,特別有感。

市場熱了,建商也跟著進來。有些澳洲屋主花 22.5 萬澳幣蓋兩房的客製化後院小屋,雖然比一般貴,但他們覺得可以拉高房子總價,以後比較好賣。建築設計公司 Pleysier Perkins 也成立 PP Mini Homes,推出 10 萬到 50 萬澳幣不等的現代化小房子。這代表 granny flat 已經不是以前的簡易鐵皮屋,而是變漂亮、有設計感,還能當資產來賣。

這股熱潮背後,其實是澳洲房市的壓力。房價太高,年輕人買不起房;人口老化,長輩需要住得離家人近一點;租屋市場房子又不夠,小房子需求就變大。雪梨大學都市規劃與住宅學教授 Nicole Gurran 曾說,後院小屋對增加房子種類很重要,很多家庭開始「把後院變活」,用小房子來解決全家一起住和租屋的問題。

政府法規變鬆,也是熱潮的原因。新南威爾斯州早在 2009 年就簡化 60 平方公尺以下的後院小屋申請;維多利亞州這幾年也放寬 60 平方公尺以下的小房子的規定;昆士蘭州更開放後院小屋可以租給外人,不再限家人用。政府想增加房子數量,但又不想一直蓋大樓吵到居民,後院小宅就變成最快的方法。

但 granny flat 不是沒風險。第一,每個州、每個地方政府對土地大小、可以蓋多少、排水、消防、隱私、走道和停車的規定都不一樣。沒申請就亂蓋亂租,可能被罰錢或強制拆掉。第二,後院小屋雖然能收租,但也要花錢管理、維修,還可能租不出去,也會有稅的問題。如果你把租金想得太美好,忘記算保險、利息跟維修費,實際賺的可能比你想的少很多。

澳洲的姻親房熱潮,對台灣也有啟發。台灣一樣面對高房價、高齡化、少子化、全家住一起的需求,但土地狀況、都市擁擠程度跟建築法規都跟澳洲差很多。澳洲很多房子有大土地跟後院,台灣市區多半是公寓、大樓跟透天厝,直接抄「後院蓋小宅」行不通。但它的核心想法值得學:政府不該只會蓋大樓,也要想辦法把現有的空間用好,增加小房子數量,讓長輩、年輕人、小家庭有更多選擇。

公平來說,後院小屋確實可以在不用大面積開發的情況下,增加房子供給,也幫屋主把資產用得更有效率。但它不該被吹成「保證漲價」或「穩穩收租」的商品。真正成功的 granny flat,不只看花多少錢蓋、收多少租,更要看地點對不對、法規過不過、設計好不好、租不租得出去、鄰居會不會抗議。

澳洲後院住宅熱潮提醒我們,房地產的下一個價值,可能不是買更多土地,而是把手上的空間用得更聰明。只是在把後院變金庫之前,屋主要先算清楚法規、成本跟風險,不然看起來多一間房,最後可能多一筆麻煩帳。

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